关于中国土地制度

最新一期《中国新闻周刊》的封面文章是《中国土地改革正在"临界点"》，我强烈推荐这篇文章。

它分析中国土地制度的弊端，明确指出：

    与土地有关的几乎所有主体，从地方政府、房地产开发商，到城市郊区农民、市民，以及普通乡村的农民，似乎都存在违犯现行的土地法律、法规、政策的冲动。
    一项制度如果到了如此程度，就说明制度本身出现了问题，解决的办法惟有"变法"。

读了这篇文章，就会知道房价居高不下的制度性原因了。

====================

下面是我的笔记。

1. 土地归谁所有？

《宪法》第十条这样规定：

    **城市的土地属于国家所有。**
    **农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 **

这就是说，我国的土地所有权有两种：国有和集体所有。城市的土地一律国有，农村的土地除了国有部分以外，为集体所有。

这两种土地所有权都非常模糊。先来看城市的国有土地。

2. 地方政府垄断城市土地

理论上，国有土地所有权应该属于中央政府，但是实际上，城市的土地完全由各地方的市政府控制。出让土地的收益，是地方财经的重要经济来源。

地方政府有强烈的意愿推高土地价格，这是因为：1）土地价格越高，财政收入就越多；2）GDP事实上是评价政绩的唯一标准，土地价格的上升会拉动GDP的上升，因为房地产业的产值变大了；而我国的官员都是换届任命的，行为高度短期化，所以会追求GDP的短期快速上升。

另一方面，城市的土地国有，导致了地方政府可以合法地控制土地的供给。

在这种情况下，城市土地的价格几乎必然是只涨不降的。

3. 农民无法获得土地收益

也许有人会说，法律只规定了城市的土地国有，而农村土地是相对便宜的，那么可以去农村买地建房，那样就会有便宜的房子。

但是事实上，法律还规定，农村的土地不能用来建商品房，除非土地先卖给政府，商品房只能建在国有土地上。

    《土地管理法》第四十三条　任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
    《土地管理法》第六十三条　农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

这实际上等于说，农民所有的土地不能进入市场，只能等着政府收购。

我不知道，这样立法的初衷是什么，也许是为了保护耕地，但是现实中却造成了恶劣的后果。它大大强化了地方政府对土地的垄断，政府可以阻止低价土地进入市场。

请想象这样一种情景：政府低价收购了农村土地，然后转手高价卖给开发商。在这个过程中，某些人获得暴利，农民却没有得到合理的补偿，无法享受到土地升值的收益。这种事情在中国已经遍地都是了，成为农村矛盾和官员腐化的一个制度性原因。

4. 政府压制"小产权房"

农民当然不会甘心，土地收益都被政府收刮了。所以，在明知违法的情况下，有些地方的农村会在集体所有的土地上兴建商品房，然后出售给城市居民，这种房子俗称"小产权房"。

不难想象，如果允许"小产权房"的存在，房产价格就会下跌，政府的土地收益就会减少，所以政府对"小产权房"必须采取严厉打击的态度。

    2007年6月，建设部重申，小产权房不能办理房产证等合法手续。
    2007年12月，国土资源部重申，"小产权房可转为合法"的说法失实，禁购小产权房。
    2007年12月，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议指出，近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。

中央政府的担心是，如果小产权房合法化，耕地就会大量减少。但是，现在这样的严厉打击，使得农民和城市低收入居民的利益大大受损，地方政府和开发商联手哄抬土地价格，财富迅速向少数人集中。

5. 土地使用制度必须改革

综上所述，中国现行的土地制度已经成为一个恶性制度了。一方面，经济畸形发展，房地产价格节节上升，实业发展和人民生活水平的提高举步维艰，并且推动物价全面上涨；另一方面，土地利益的分配极其不公正，导致了大量的社会矛盾，引发社会关系紧张。

中国土地制度已经到了不得不改的时候。

我想，从长期来看，允许土地使用权的自由买卖，是唯一可行的办法。如果担心耕地减少，中央政府可以对耕地进行补贴，这比现在用行政手段严厉禁止要好得多，何况禁也禁不住。