长租公寓频爆雷 多地提示“高进低出、长收短付”风险

同日，广州市房地产租赁协会亦针对国内市场上出现多家企业“爆仓跑路”现象提醒广大租客加强风险防范，避免经济损失。

8月21日，成都市住房和城乡建设局对外发布住房租赁风险提示，数家住房租赁企业因采取“高进低出”“长收短付”经营模式出现“爆仓”“跑路”，提示住房租赁当事人在租赁活动中需谨慎。

为何长租公寓频爆雷

2016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度，住房租赁企业获得金融、税收、土地等优惠政策，长租公寓企业在全国迅速发展壮大，房屋租赁市场规模达到万亿级规模。

长租公寓承托着年轻人的城市梦，是他们在陌生城市打拼的落脚点。但在经历了甲醛危机、金融贷等一系列风波后，长租公寓最近又出现一轮集中“爆雷”。

在杭州，有租客在8月27日曝出刚在长租公寓友客交了2万多元房租，中介就拿钱跑了；仅2天后，杭州又一家长租公寓巢客被曝跑路。

在成都，巢客遇家、连合之家等多个包租公司突然失联，疑似卷走房租跑路。据媒体报道，仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万，涉及金额达3亿元左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前疫情对于宏观经济的影响在减弱，各地复工复产等节奏会加快，客观上会使得租房等需求增加。而在疫情冲击下，部分长租公寓企业或已经面临较大的经营压力。这就使得部分租赁交易后续面临很多新风险。

多市的风险提示都指出“高进低出”“长收短付”是造成长租公寓爆雷的重要原因。

“高进低出”是指长租公寓公司作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客。比如，友客公寓就以2400元/月的价格向房东租房子，却转手以1800元/月的租金租给租客。通常来说，中间商都是“赚差价”，为什么长租公寓会出现“高进低出”的现象呢？

严跃进告诉第一财经记者，“高进低出”的方式实际上是长租公寓企业讨好房东和租客双方，为了进一步做大市场占有率的行为。

段和段律师事务所合伙人、律师刘春泉表示，过去很长时间，中国互联网创业都是做到一定规模后，套现发财，靠的是资本市场而不是业务本身。所以，不能完全以业务本身是否亏损作为唯一判断依据。

刘春泉也表示，目前法律上对低于成本价销售并未做约束。

“低于成本价出租本来是违反《反不正当竞争法》的，但2017年修订《反不正当竞争法》时‘经营者不得以排挤竞争对手为目的，以低于成本的价格销售商品’的规定遭到删除。” 刘春泉告诉第一财经记者。

但是，《反垄断法》第十七条依然规定：“禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为：（一）以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品；（二）没有正当理由，以低于成本的价格销售商品。”

“通俗点说，这条规定针对的是行业巨头。而在《价格法》中也无法找到相应的依据，现在这种低于成本价销售的情况，没了法律依据，很难治理。”刘春泉说。

“长收短付”指的是租客交半年甚至一年租金给长租公寓，房东按月收到长租公寓公司支付的房租。

严跃进告诉第一财经记者，部分长租公寓企业为了加快融资，采用长收短付的方式，长租公寓企业可以获得一部分沉淀资金，再利用这笔资金去拓展房源。当然也造成一定风险，比如长租公寓可以利用时间差，使用这笔钱从事金融活动，或为企业卷款潜逃创造了机会。

房东、房客如何维护权益

不少房东由于不能按时收到租金，决定及时止损，收回房子，而租客们已经交了租金却随时面临着被房东扫地出门的可能。

房东和房客要如何维护自己的权益？

刘春泉分析称，对于长租公寓的违法行为要做区分，一种情况是，长租公寓没打算长远经营，就是以高收低租的形式两头骗钱，这种属于犯罪，得通过经侦报案，刑事追赃；另外一种情况是，企业经营不善，本来希望做大规模然后上市套现，结果疫情之下资金链断裂，这种属于商业风险，当事人应该通过诉讼维权。

在实际操作中，这两种情况很难区分。但正常生意失败不用逃跑，公司是有限责任，股东只要出资真实，以出资为限承担责任。

针对友客等长租公寓“爆雷”事件，杭州房管部门表示，要加快推进资金监管工作，将对未按要求落实资金监管工作的企业进行风险警示，同时加大宣传，提高消费者风险意识，多渠道了解市场租金水平，同时避免一次性缴纳3个月以上租金。

根据要求，8月31日之后租赁企业账户将纳入监管。9月30日前，“托管式”住房租赁企业需根据要求要求完成风险防控金缴交。之后，房管部门将公开公示“白名单”租赁企业。届时，选择长租公寓时一定要看清其是否“合规”。

近日，西安住建局联合市金融工作局、人民银行西安分行营业部制定了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见（试行）》（下称《实施意见》）。

《实施意见》规定，“托管式”租赁企业在开展业务前与本市范围内的商业银行签订《住房租赁资金监管协议书》后，由企业在监管银行开立存量住房租赁交易资金监管专用账户，此账户为该企业在我市范围内唯一监管专用账户，该账户不得支取现金、不得归集其他性质的资金。租客在通过租赁服务平台进行租赁合同网签备案时，会弹出提示框“是否接受租赁资金监管”。租客可根据提示内容勾选，凡未接受资金监管的，双方应自行承担交易资金风险。

各地发布的风险提示中也提醒租客警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险，并建议选择较短支付周期，一般不超过3个月。

严跃进也提醒租客，要选择信誉良好的公寓品牌，对于无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、信用不良、存在违法违规记录的公司，都是需要谨慎选择的。对于一些品牌影响力小的长租公寓，需要积极关注经营的状况。